Wohnportfolio mit 30 Mehrfamilienhäusern verkaufen

Ein Wohnportfolio mit knapp 30 Mehrfamilienhäusern zu verkaufen, scheitert selten am Markt – aber häufig an der Datenlage. Mietverträge in Ordnern, Instandhaltungshistorien im Gedächtnis des Verwalters, Betriebskostenabrechnungen in wechselnden Formaten: Was über Jahrzehnte gewachsen ist, hält keiner Käufer-Due-Diligence stand. Ein privater Immobilieninvestor in Mitteldeutschland hat den Verkauf deshalb von der Datenaufbereitung her aufgezogen und dafür externe Unterstützung geholt.

Ausgangslage

Der Eigentümer hatte das Portfolio über einen langen Zeitraum aufgebaut. Die Objekte waren bewirtschaftet und vermietet, die wirtschaftlichen Eckdaten dem Eigentümer vertraut – aber nicht in einer Form dokumentiert, mit der ein professioneller Käufer arbeiten kann.

Für einen Verkauf in dieser Größenordnung ist das ein handfestes Risiko. Käufer, die während der Due Diligence auf Lücken stoßen, reagieren regelmäßig mit Preisabschlägen oder Rücktritt – nicht, weil die Objekte schlecht wären, sondern weil sich das Risiko nicht bewerten lässt.

Der Auftrag

Begleitet werden sollte der gesamte Verkaufsprozess – von der Schaffung einer belastbaren Datenbasis bis zum Notartermin:

• Strukturierte Erfassung aller objektrelevanten Daten: Lage, Baujahr, Grundrisse, Mietverträge, Instandhaltungshistorie, Betriebskostenabrechnungen
• Digitalisierung und Systematisierung der Unterlagen in einem strukturierten Datenraum
• Bewertung der Einzelobjekte nach Ertragswertverfahren, einschließlich Ist- und Marktmieten, Leerstandsquoten, WAULT und Capex-Bedarf
• Ableitung einer marktgerechten Kaufpreisbandbreite über Vergleichstransaktionen und lokalen Teilmarkt-Benchmark
• Entwicklung der Vermarktungsstrategie und Definition der Zielkäufergruppen
• Erstellung von Kurzprofil, Informationsmemorandum und Datenraumstruktur
• Steuerung des Bieterverfahrens bis zur Exklusivverhandlung

Ein Wohnportfolio marktreif machen

Datenbasis vor Vermarktung

Der aufwendigste Teil lag vor dem ersten Käuferkontakt. Für jedes Objekt wurden Mietverträge erfasst, Ist- gegen Marktmieten gestellt, Leerstände dokumentiert und der Instandhaltungsstand systematisch aufgenommen. Was fehlte, wurde beschafft – nicht während der Due Diligence, sondern davor.

Bewertung als Argumentationsgrundlage

Die Einzelbewertung nach Ertragswertverfahren diente nicht nur der Preisfindung. Sie lieferte für jedes Objekt eine nachvollziehbare Herleitung: Welche Miete ist nachhaltig, welcher Capex-Bedarf steht kurz- bis mittelfristig an, wie ist das Objekt im lokalen Teilmarkt einzuordnen? Diese Herleitung hält Verhandlungsdruck stand, eine Pauschalforderung nicht.

Off-Market statt Breitenvermarktung

Für ein Portfolio dieser Struktur ist die breite Vermarktung selten der beste Weg. Als Zielgruppe wurden regionale Bestandshalter, Family Offices und kleinere institutionelle Investoren definiert – Käufer, die den Teilmarkt kennen und keine überregionale Story brauchen. Der Prozess lief entsprechend als strukturierter Off-Market-Prozess mit selektiver Ansprache.

Bieterverfahren mit klarer Taktung

Indikative Angebote wurden ausgewertet und verglichen – nicht nur nach Preis, sondern nach Transaktionssicherheit: Finanzierungsbestätigung, Ankaufsprofil, Erfahrung mit vergleichbaren Portfolios. Die Exklusivverhandlung wurde mit dem Bieter geführt, der beides bot.

Ergebnis

Das Portfolio wurde in einem strukturierten Off-Market-Prozess an einen regionalen Bestandshalter veräußert. Die frühzeitige Herstellung einer belastbaren Datenbasis und die klare Positionierung haben die Vermarktungsdauer spürbar verkürzt und einen marktgerechten Kaufpreis ermöglicht.

Was Verkäufer daraus mitnehmen

• Datenaufbereitung ist keine Formalie. Sie ist der Hebel mit dem größten Einfluss auf den erzielbaren Preis.
• Die Zielkäufergruppe bestimmt das Verfahren. Ein regionales Wohnportfolio braucht keinen breiten Prozess, sondern die richtigen zehn Adressen.
• Transaktionssicherheit gehört in die Angebotsbewertung. Das höchste Gebot ist nur dann das beste, wenn es auch zum Closing führt.

Welches Profil dieses Mandat verlangt

Gesucht war jemand, der beides beherrscht: die handwerkliche Bewertung von Wohnimmobilien nach Ertragswertverfahren und die Steuerung eines Verkaufsprozesses mit institutionellen Gegenübern. Dazu die Bereitschaft, sich durch gewachsene Unterlagenbestände zu arbeiten – ein Teil der Arbeit, den viele unterschätzen und der über das Ergebnis mitentscheidet.

Erfahrene Freiberufler übernehmen solche Mandate projektweise. Wie eine Besetzung abläuft, zeigt der Ablauf; welche Kompetenzfelder wir abdecken, steht unter Leistungen.

Verwandte Projekt-Stories: Verkaufsstrategie für ein Entwicklungsgrundstück und Vermarktung eines Wohnportfolios ausschreiben.