Retail-Portfolio mit 58 Objekten ankaufen und finanzieren

Ein Retail-Portfolio aus 58 Einzelhandelsimmobilien anzukaufen ist keine Aneinanderreihung von 58 Einzeltransaktionen. Die Prüfung muss auf Portfolioebene priorisieren, die Finanzierung parallel zur Transaktion entstehen, und beide Stränge müssen zum selben Zeitpunkt abschlussreif sein. Ein Real-Estate-Private-Equity-Investor hat diese Doppelaufgabe extern steuern lassen.

Ausgangslage

Zum Erwerb stand ein bundesweit diversifiziertes Einzelhandelsportfolio erheblichen Volumens. Die Objekte unterschieden sich in Lage, Größe, Mieterstruktur und baulichem Zustand deutlich – von Fachmarktzentren bis zu kleineren Einzelhandelsflächen in Streulagen.

Parallel musste die Akquisitionsfinanzierung strukturiert und gesichert werden. Beide Prozesse hängen voneinander ab: Die Finanzierungspartner benötigen Ergebnisse aus der Due Diligence, während die Kaufvertragsverhandlung Klarheit über die Finanzierungsstruktur voraussetzt.

Der Auftrag

Begleitung von Ankauf und Finanzierung als verzahnter Prozess:

• Mitwirkung an Strukturierung und Umsetzung des Ankaufsprozesses
• Gesamtkoordination der kaufmännischen, technischen und rechtlichen Due Diligence
• Analyse der Portfolioqualität sowie Bewertung der Chancen- und Risikoprofile auf Einzelobjekt- und Portfolioebene
• Konzeption und Umsetzung der Finanzierungsstruktur einschließlich Auswahl und Verhandlung mit Finanzierungspartnern
• Abstimmung der Finanzierungsparameter mit Transaktionsstruktur und Investorenanforderungen
• Unterstützung bei Vertragsverhandlungen und Finalisierung der Transaktionsdokumentation
• Steuerung der Schnittstellen zwischen Investor, finanzierenden Banken, Beratern und weiteren Beteiligten
• Begleitung des Closings und Unterstützung bei der Portfoliointegration

Vorgehen im Mandat

Due Diligence nach Wertanteil priorisieren

Bei 58 Objekten ist eine gleich tiefe Prüfung aller Einheiten weder leistbar noch sinnvoll. Die Objekte wurden nach Wertanteil und Risikoprofil geclustert: Die wertbestimmenden Objekte wurden vollständig geprüft, kleinere Einheiten stichprobenartig und nach standardisiertem Raster – mit klar definierten Ausschlusskriterien, die eine vertiefte Prüfung auslösten.

Portfolioqualität statt Objektsummen

Die Bewertung erfolgte auf zwei Ebenen. Auf Einzelobjektebene ging es um Mieterbonität, Restlaufzeiten, Wettbewerbssituation am Standort und baulichen Zustand. Auf Portfolioebene um Konzentrationsrisiken: Wie stark hängt das Ergebnis an einzelnen Ankermietern, wie verteilen sich Auslaufzeitpunkte, welche Standorte tragen langfristig?

Finanzierung parallel entwickeln

Die Finanzierungsstruktur wurde nicht nach abgeschlossener Due Diligence angegangen, sondern parallel entwickelt. Finanzierungspartner wurden früh eingebunden und erhielten Zwischenstände, sodass Kreditprozesse mitlaufen konnten. Die Finanzierungsparameter wurden dabei laufend mit der Transaktionsstruktur und den Investorenanforderungen abgeglichen.

Ein Retail-Portfolio verlangt eine eigene Prüfungslogik

Bei einem Retail-Portfolio dieser Streuung entscheidet die Standortqualität über den Fortbestand der Mietverhältnisse – und damit über den Wert. Geprüft wurde deshalb je Objekt, wie das Umfeld tatsächlich funktioniert: Kaufkraft und Einzugsgebiet, Konkurrenzflächen in fußläufiger Entfernung, Erreichbarkeit und Stellplatzsituation sowie die Frage, ob der Mieter am Standort nachweislich Umsatz macht.

Diese Prüfung ist bei Fachmarktobjekten aufwendiger als bei Wohnimmobilien, weil sich Leerstand nicht durch Nachvermietung zum Marktpreis auflösen lässt. Fällt ein Ankermieter aus, steht die Fläche nicht selten über Jahre leer oder verlangt erhebliche Umbauinvestitionen für eine Drittverwendung. Entsprechend wurden Objekte mit auslaufenden Ankermietverträgen gesondert bewertet und im Kaufpreis abgebildet.

Ein Zeitplan für beide Stränge

Transaktion und Finanzierung liefen unter einer gemeinsamen Zeitplanung mit definierten Abhängigkeiten. Diese Steuerung ist der eigentliche Kern des Mandats: Verzögert sich ein Strang, muss der andere nachgesteuert werden – sonst steht ein unterschriftsreifer Kaufvertrag ohne gesicherte Finanzierung oder umgekehrt.

Ergebnis

Transaktion und Finanzierung wurden verzahnt gesteuert und zu einem strukturierten, zeitgerechten Abschluss geführt. Das Closing wurde begleitet, die Integration des Portfolios in die Bestandsstruktur unterstützt.

Was Investoren daraus mitnehmen

• Priorisierung ist kein Qualitätsverzicht. Sie richtet Prüfungstiefe an Wertanteil und Risiko aus.
• Konzentrationsrisiken zeigen sich erst auf Portfolioebene. Die Summe geprüfter Einzelobjekte ergibt noch keine Portfoliobewertung.
• Finanzierung braucht Vorlauf. Wer erst nach der Due Diligence beginnt, verliert Wochen im kritischen Pfad.

Welches Profil dieses Mandat verlangt

Verlangt war Erfahrung in großvolumigen Portfoliotransaktionen, Sicherheit in der Bewertung von Einzelhandelsimmobilien und zugleich Finanzierungskompetenz – jemand, der mit Banken über Sicherheitenstrukturen ebenso verhandeln kann wie mit Verkäufern über Kaufvertragsbedingungen. Dazu Projektsteuerungsfähigkeit über eine große Zahl paralleler Arbeitsstränge.

Investoren besetzen solche Rollen regelmäßig extern, weil der Bedarf mit der einzelnen Transaktion entsteht und mit ihr endet. Wie eine Besetzung praktisch abläuft, zeigt der Ablauf; die Kompetenzfelder finden sich unter Leistungen.

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